Cedolare secca, adesso è operativa

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8 Anni 5 Giorni fa #192 da admin
Cedolare secca, adesso è operativa è stato creato da admin
Lo scorso 7 aprile, un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate ha dato piena operatività alla cedolare secca, spiegando nei dettagli cosa prevede e come debba essere applicata la nuova normativa sugli affitti introdotta dall’articolo 3 del D. Lgs. 23/2011.



Cos’è la cedolare secca

In sostanza, la cedolare secca è un regime opzionale di tassazione del canone d’affitto sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, relativamente agli immobili affittati a uso abitativo.



Secondo quanto previsto dalle norme sulla cedolare secca, qualora si scelga di aderire al nuovo regime di tassazione, sul canone d’affitto sarà applicata un’aliquota del 21%, che scenderà al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili che si trovano all’interno dei territori dei comuni con carenze di disponibilità e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.



Chi riguarda?

In base a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la nuova normativa potrà essere sfruttata “locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata”. Nel caso in cui, invece, si scelga di non avvalersi dell’opzione, sul contratto d’affitto continueranno a essere applicate l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.



Per avvalersi della cedolare secca – spiega l’Agenzia delle Entrate – i proprietari di immobili dovranno assolutamente ricordarsi di comunicare tramite lettera raccomanda all’affituario la propria decisione – per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione – di rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente.



Come si applica la cedolare secca?

Per fare rientrare un contratto d’affitto in quanto previsto dalle norme sulla cedolare secca possono essere percorse diverse strade. Infatti, come reso chiaro dal Fisco, l’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi.



Dunque, per aderire al regime posto in essere dalla cedolare secca, si potrà fare ricorso al nuovo modello 69 oppure al modello telematico semplificato di denuncia Siria, calibrato sulle fattispecie di contratti contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni, che presentino le seguenti caratteristiche:



* numero di locatori non superiore a tre tutti optanti per la cedolare
* numero dei conduttori non superiore a tre
* una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita.



Inoltre, va notato che per i contratti per cui non sussiste obbligo di registrazione in termine fisso, è possibile aderire alla cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi o, nel caso in cui il contratto sia registrato per il caso d’uso o volontariamente, in sede di registrazione.



Come ci si comporta per il 2011?

Proprio come tutte le novità, il provvedimento sulla cedolare secca va a impattare su una situazione consolidata e determina la necessità di un periodo di transizione che consenta alla normativa in vigore di accogliere i cambiamenti previsti dalla nuova legge.



Per esempio, per il periodo di imposta 2011, relativamente ai contratti di locazione in corso nel 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011 (data in cui il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito le modalità di adesione al regime della cedolare secca) o a quelli oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità differenti:



* direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data per i quali è già stata eseguita la registrazione o è stato eseguito il versamento per la eventuale proroga;
* in sede di registrazione, per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 o per i quali il termine per il pagamento dell’eventuale proroga, a partire dalla stessa data, non sia ancora spirato (in quest’ultimo caso l’opzione verrà espressa nel modello 69);
* con il modello 69, per il caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla medesima data, non sia ancora scaduto il termine per pagare la relativa imposta di registro.





Da considerare che, per i contratti in scadenza tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, l’adesione alla cedolare secca (così come la registrazione) potrà essere effettuata entro l’ultima data.

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